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  • @房贷一族:银行催到家门口,LPR转换怎么选更划算? 原文出自:雷竞技app官网网址雷竞技app下载官方版苹果 发布日期:2020-08-14 10:09:54

    想必最近,不少购房者都收到了来自银行,有关房贷LPR转换的催办短信。


    据悉,工行、建行、农行、中行,以及邮储银行近日均发布公告称,针对符合转换条件但尚未办理转换的个人房贷,将于8月25日起统一转换为LPR定价方式,转换之后不能再次转换。

    也就是说,如果你始终保持沉默,没跟银行说“不转”,那银行就将统一转为LPR。


    银行催办LPR转换的公告

    图片来源:银行官网


    银行都已经催到家门口了,房贷一族不得不当机立断,做个决策了。那,到底要不要转呢?该如何选择?认真读完下文,你就会有答案了。


    LPR是个什么鬼?


    以前的利率都是央行统一确定基准利率,各家银行在基准利率的基础上,确定贷款利率上下浮动标准,由此得出你的执行利率。


    现在,LPR(贷款市场报价利率 Loan Prime Rate)则是由18家银行共同报价,去掉一个最高利率,去掉一个最低利率,再来取平均利率。


    图片来源:凤凰网房产频道


    原本LPR是一种优惠房贷利率行为,是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。也就是说,在过去,身为普通百姓的你是无缘LPR的,因为LPR只应用于一些优级贷款客户。


    去年年底,央行公布了“存量房贷”新的利率政策,从2020年3月1日开始,存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR,即由原来的“基准利率±浮动幅度”调整为“市场报价(LPR)+加点”。


    央行规定,转换工作持续6个月,到今年8月底结束,这期间,全国的存量房贷合同将重新签订。


    眼看现在已至8月中旬了,房贷LPR转换进入倒计时,银行才紧锣密鼓的催促购房者尽早完成这件事。


    其实,LPR房贷利率和之前最大的不同,就是一个“动”、一个“静”。以往房贷利率完全根据央行报价而定,什么时候央行报价动了,贷款利率再变。而现在每年有一次根据最新LPR报价的调整机会。从反映市场资金真实使用状况来看,LPR比央行的报价要及时的多。


    房贷族有必要进行LPR转换吗?


    房贷LPR转换,实际是央行给购房者出的一道选择题——房贷利率是选固定还是“LPR+加点”浮动利率?


    对贷款买房者而言,很有必要进行LPR转换。但有一种情况除外,即房贷在2020年12月31日之前还完的,不需要转换。此外,公积金贷款,包含组合贷中的公积金部分,也不需要转换。


    如果你的房贷没法在今年年底前还完,那就必须要做选择。也就是你要和银行重新签贷款合同,选择新的房贷利率方式。固定利率还是“LPR+加点”浮动利率,必须二选一,选了不能反悔,不能重选,选了之后伴随你直到贷款还清。


    情况一:选固定利率


    一旦选择,在未来20或 30年的还款周期里,房贷利率都保持不变,优势在于计算方便,包括还款总额以及每个月还本付息的金额都是固定的,不会受未来外界因素影响而发生变化;劣势在于,如果整体利率环境下跌,固定利率还款会维持相对比较高的利率,房贷者也要承担较高的利息支出。


    例如:小A去年买了房,他的房贷利率是5.88%,他选了固定利率,意味着未来30年都是5.88%。


    情况二:“LPR+加点”浮动利率


    选了这个方式,房贷利率会随着外部经济环境浮动,基本上每年都可以调整一次,如果当年最新的LPR利率下降,房贷利率也随之下降。


    需要注意的是,以LPR浮动利率取代贷款基准利率,是我国利率市场化改革的重要一步。未来所有房贷,都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减,都要视LPR利率而定。


    该怎么选?固定还是LPR浮动?


    如今,全球经济已经进入大宽松时代,各国央行为经济纾困不惜多次放水,市场货币充裕,利率走低将是大势所趋,西方多国已进入负利率时代,我国的利率也比往年大幅下行。


    图片来源:天津365淘房网


    观察近20年的房贷利率,可以看出利率一直在下行,利率持续走低可能是未来5-10年的大趋势。仅2019年8月至今,一年期LPR就已调降过4次,目前是3.85%,而五年期LPR调降过3次,目前是4.65%,不过总体的趋势都是下行的。从这个角度看,金小鹊建议购房者选择转为LPR。


    不过,最终还是要根据自己的情况来选择。如果追求稳定,可以选择固定利率,永远不变。如果你认为接下来是降息通道,就选择一年一变的浮动利率。


    房贷转换LPR 如何计算?


    目前,央行给出的原则是:“等价转换,转换时点利率水平保持不变”。也就是说,就今年而言,由于今年是转换年,按照房贷利率构成公式计算后,你今年的执行利率是没有变化的。


    转成LPR房贷,房贷利率=LPR+政策加点+个人加点。


    其中,加点数值=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。


    加点数值可为负值;加点数值在合同剩余期限内固定不变。


    举个例子:


    小A的房贷利率是5.88%,根据等价转换的原则,小A的加点数值 = 5.88% - 4.8% =1.08%(108个基点)。转换为LPR之后,利率的构成是 4.8%+108基点=5.88%


    也就是说,今年内,小A就按这个利率去还款。但如果明年3月,=LPR利率计算重新调整了,则上述房贷利率的计算公式,小A的执行利率也会相应发生变化。


    考虑到中国经济未来将进入中速甚至中低速期,加息可能性不大,多数专家预计政策利率和LPR均将以回落为主。长期来看,选择LPR应该比固定利率更划算。


    常见的利率转换LPR计算


    图片来源:全国房天下


    值得注意的是,2020年3月份首次转换时LPR用的是2019年12月的LPR,也就是4.8%;2021年开始,每年一调时LPR用最新的5年期LPR利率。


    举例:


    2021年1月进行调整,那么2021年的房贷利率=2020年12月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数(可以为负数)。


    2021年5月进行调整,那么2021年的房贷利率=2021年4月的最新5年期LPR利率 + 你的加点基数(可以为负数)。


    总体而言,鉴于国内外经济下行压力仍存及宽松的货币环境,全球低利率将长期持续,那么LPR仍有一定的下行空间。由于未来新发放的房贷利率每年有一次根据最新LPR报价的调整机会,故此次存量房贷切换为LPR后,对个人利息支出而言,长期来看还是利大于弊。



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